根據(jù)《合同法》《招投標(biāo)法》《建筑法》等法律法規(guī)，結(jié)合司法實(shí)踐，本文歸納建設(shè)工程居間合同無(wú)效的情形，主要有以下幾種：
1、居間人給沒(méi)有建筑資質(zhì)的單位及個(gè)人，介紹承攬建設(shè)工程的，居間合同無(wú)效。
案例
暨反訴被告萬(wàn)XX與暨反訴原告張XX居間合同糾紛一案一審民事判決書(shū)
案情簡(jiǎn)介
被告殷XX系XX公司的副總經(jīng)理。2011年張XX介紹原告掛靠于被告殷XX的工作單位XX公司。原告代表XX公司與被告張XX簽訂了一份《建筑工程居間協(xié)議書(shū)》，約定張XX（甲方）將發(fā)包方XX公司所開(kāi)發(fā)的上海XX中小企業(yè)苑（二期）項(xiàng)目土建總承包業(yè)務(wù)介紹給XX公司（乙方）施工，并確保簽約后本工程項(xiàng)目正常履行。乙方從本工程項(xiàng)目承接業(yè)務(wù)總標(biāo)的中提取1.5%作為甲方的辦公業(yè)務(wù)費(fèi)用、中介咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)等勞務(wù)報(bào)酬費(fèi)用，并按收到的工程款同比例用支票或現(xiàn)金支付給甲方。后由于XX公司既未按《建設(shè)工程施工合同》的約定支付原告預(yù)付款，也未在簽約三天內(nèi)支付原告首期進(jìn)度款，致使原告無(wú)法繼續(xù)履行《建設(shè)工程施工合同》。為此原告與XX公司發(fā)生矛盾，并終止施工。后原告要求被告張XX、殷XX返還中介費(fèi)勞務(wù)首付款遭拒絕，原告遂提起訴訟。
裁判要旨
本案原告與被告張XX簽訂的《建筑工程居間協(xié)議書(shū)》涉及的居間內(nèi)容系工程施工項(xiàng)目，根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，工程施工項(xiàng)目的承接方必須是具有相關(guān)工程施工資質(zhì)的單位，且該單位必須通過(guò)投標(biāo)、中標(biāo)手續(xù)，才能取得工程施工資質(zhì)�？杀景冈孀鳛閭�(gè)人既不具備相關(guān)工程施工資質(zhì)，又不具備投標(biāo)資質(zhì)，原告在承接工程施工項(xiàng)目過(guò)程中也未經(jīng)過(guò)招投標(biāo)程序，僅通過(guò)不具備工程項(xiàng)目居間資質(zhì)的被告張XX，即與發(fā)包方簽訂了《建設(shè)工程施工合同》，顯然違反相關(guān)法律規(guī)定。況且，被告張XX、殷XX在明知原告無(wú)能力承接該工程項(xiàng)目的情況下，公然采取欺騙手段、通過(guò)簽訂承包合同的形式，將原告作為XX公司的工程項(xiàng)目承包人，并以具有工程項(xiàng)目施工資質(zhì)的XX公司名義與發(fā)包方簽訂《建設(shè)工程施工合同》及發(fā)包方既沒(méi)有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，又沒(méi)有進(jìn)行招投標(biāo)的情況下，即將上述被告張XX居間給原告的工程施工項(xiàng)目發(fā)包給名為XX公司實(shí)為原告之行為，同樣與法有悖，故原告代表XX公司與被告張XX簽訂的《建筑工程居間協(xié)議書(shū)》應(yīng)屬無(wú)效合同。
分析總結(jié)
依據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》規(guī)定，禁止建筑施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或個(gè)人使用本企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以本企業(yè)的名義承攬工程；禁止承包單位將其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給他人。在明知委托人不具備資質(zhì)情況下，為其介紹工程的行為，違背行政許可、規(guī)避了國(guó)家有關(guān)準(zhǔn)入制度，違反了法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第五十二條，居間合同無(wú)效。
2、居間人介紹的項(xiàng)目屬于必須進(jìn)行招標(biāo)的，工程合同雙方未履行正式的招投標(biāo)手續(xù)，簽訂施工合同的。
案例
哈爾濱金鑫建筑工程有限公司與王長(zhǎng)柱工程信息費(fèi)糾紛再審民事判決書(shū)
案情簡(jiǎn)介
2004年7月11日和7月15日，經(jīng)發(fā)包方副經(jīng)理王長(zhǎng)柱的介紹，金鑫公司未經(jīng)招投標(biāo)就與頂豪公司五常開(kāi)發(fā)一部與金鑫公司分別簽訂《建筑工程承包協(xié)議書(shū)》和《建筑工程施工合同》。7月27日，金鑫公司為王長(zhǎng)柱出具《承諾書(shū)》，約定金鑫公司分期給付工程信息費(fèi)46萬(wàn)元，工程完工后付清。但是《承諾書(shū)》簽訂后，金鑫公司未按約定的時(shí)間給付王長(zhǎng)柱信息費(fèi)，王長(zhǎng)柱多次向金鑫公司索要，金鑫公司給了王長(zhǎng)柱一張簽章不全的現(xiàn)金支票，當(dāng)王長(zhǎng)柱要求將支票兌現(xiàn)時(shí)，金鑫公司始終拒絕給付。故王長(zhǎng)柱訴至法院請(qǐng)求支付建設(shè)工程信息費(fèi)。
裁判要旨
本案涉案工程為造價(jià)1044.4萬(wàn)元的商業(yè)服務(wù)和住宅樓，屬于按規(guī)定必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)的工程。王長(zhǎng)柱介紹涉案工程，金鑫公司承諾付給其46萬(wàn)元工程信息費(fèi)，直接規(guī)避了建設(shè)工程的招投標(biāo)程序，雙方的行為違反了《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)招標(biāo)投標(biāo)法）第四條關(guān)于“任何單位和個(gè)人不得將依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者其他任何方式規(guī)避招標(biāo)”的規(guī)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第一條的規(guī)定，因建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)所簽訂的建設(shè)工程施工合同為無(wú)效合同。本案中因王長(zhǎng)柱非法介紹工程，規(guī)避行政主管部門(mén)對(duì)招投標(biāo)的監(jiān)管，導(dǎo)致本案建設(shè)工程施工合同無(wú)效，其與金鑫公司約定借此收取工程信息費(fèi)，不受法律保護(hù)。否則，如果因規(guī)避招標(biāo)導(dǎo)致建設(shè)施工合同無(wú)效而認(rèn)定規(guī)避招標(biāo)行為有效，允許從非法行為中獲得利益，那將會(huì)使不法行為合法化，不僅有損法律的權(quán)威，而且客觀(guān)上會(huì)鼓勵(lì)這種行為發(fā)生，擾亂建筑市場(chǎng)秩序，損害建筑工程質(zhì)量，危害購(gòu)房人的安全。本案中王長(zhǎng)柱、金鑫公司規(guī)避招投標(biāo)的行為，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)的規(guī)定,應(yīng)認(rèn)定《承諾書(shū)》無(wú)效。其與金鑫公司約定借此收取工程信息費(fèi)，不受法律保護(hù)。
分析總結(jié)
建筑行業(yè)為特許經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人都不得通過(guò)提供有償中介服務(wù)而規(guī)避招投標(biāo)。居間人為達(dá)成居間合同目的而采用規(guī)避招投標(biāo)的行為，違反了《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第四條關(guān)于“任何單位和個(gè)人不得將依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者其他任何方式規(guī)避招標(biāo)”的規(guī)定，因而認(rèn)定建筑工程合同無(wú)效。居間合同因需要促成的合同無(wú)效而無(wú)效。
3、居間人撮合施工方與招標(biāo)人進(jìn)行實(shí)質(zhì)性談判的。
案例
北京中恒嘉信商貿(mào)有限公司與楊陽(yáng)居間合同糾紛二審民事判決書(shū)
案情簡(jiǎn)介
中恒嘉信公司為獲得“天津大都會(huì)”項(xiàng)目櫥柜及廚房設(shè)備的供貨與安裝工程，與涉案工程另一投標(biāo)企業(yè)北京天宇柏業(yè)貿(mào)易有限公司的項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人馮茜凌之妻楊陽(yáng)簽訂《工程居間服務(wù)協(xié)議》。該居間協(xié)議約定，楊陽(yáng)負(fù)責(zé)就涉案工程項(xiàng)目引薦中恒嘉信公司與建設(shè)單位直接洽談，向中恒嘉信公司提供關(guān)于工程項(xiàng)目的重要信息及必要公關(guān)和技術(shù)顧問(wèn)，并最終促成中恒嘉信公司與建設(shè)單位簽訂該工程項(xiàng)目一個(gè)或分期多個(gè)工程標(biāo)段的專(zhuān)業(yè)承包施工合同。如中恒嘉信公司獲得涉案工程，工程款的5%作為居間費(fèi)用。中恒嘉信公司先期支付了20萬(wàn)的居間費(fèi)用，后中恒嘉信公司獲得涉案工程。工程實(shí)施完畢后，盛世鑫和公司已支付合同總價(jià)款的95%，但中恒嘉信公司未支付居間報(bào)酬。故楊陽(yáng)訴至法院，要求中恒嘉信公司支付居間報(bào)酬。
裁判要旨
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益，合同無(wú)效。中恒嘉信公司、楊陽(yáng)的上述行為已構(gòu)成投標(biāo)人串通投標(biāo)，且雙方簽訂的合同中約定的條款亦明顯超出正常居間服務(wù)的范疇，損害了招標(biāo)人和其他投標(biāo)人的利益，違反了《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》及其他相關(guān)法律規(guī)定，故中恒嘉信公司與楊陽(yáng)簽訂的居間合同屬于無(wú)效合同，楊陽(yáng)無(wú)權(quán)要求中恒嘉信公司支付居間費(fèi)用。同時(shí)，中恒嘉信公司作為投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)獨(dú)立實(shí)施投標(biāo)行為，其與其他公司事先串通投標(biāo)的行為違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
分析總結(jié)
招投標(biāo)前加入適度的居間服務(wù)，并不必然影響招投標(biāo)制度的公開(kāi)、公平與公正性，反而能夠節(jié)省投標(biāo)人搜集招標(biāo)信息的時(shí)間，讓更多的人參與招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，提供更多可供締約的對(duì)象，能起到更好的促進(jìn)作用。居間人促成在建設(shè)工程中居間合同中引薦施工方與投標(biāo)人直接洽談，撮合施工方與招標(biāo)人進(jìn)行實(shí)質(zhì)性談判違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，居間合同無(wú)效。
4、居間人協(xié)助施工方圍標(biāo)、串通投標(biāo)的。
案例
姜偉與浙江海天建設(shè)集團(tuán)有限公司居間合同糾紛二審民事判決書(shū)
案情簡(jiǎn)介
2008年2月18日，海天公司的代理人陳勇鈞與姜偉簽訂《居間合同書(shū)》一份，約定海天公司委托姜偉協(xié)調(diào)“常州亞泰財(cái)富中心項(xiàng)目”相關(guān)事宜，海天公司一經(jīng)中標(biāo)，則按工程承包總價(jià)的3%向姜偉支付居間報(bào)酬。其后，上述項(xiàng)目的發(fā)包方亞泰公司以邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，分別邀請(qǐng)海天公司、江蘇金陵建工集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)金陵建工）、江蘇省建工集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)江蘇建工）參與投標(biāo)。在投標(biāo)過(guò)程中，海天公司委托馬劍飛、金陵建工委托姜偉、江蘇建工委托張安心參加“亞泰中心項(xiàng)目”的投標(biāo)活動(dòng)，但實(shí)際上案涉工程的三家投標(biāo)單位，均為海天公司及其居間人姜偉所控制，所用投標(biāo)文件均由海天公司陳勇鈞提供。2008年10月14日，按評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)法，海天公司中標(biāo)。因姜偉多次向海天公司和海天常州分公司催要居間報(bào)酬，均被拒絕，故訴至法院。
裁判要旨
姜偉與海天公司之間的居間合同違反《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。根據(jù)本案已查明的事實(shí)及當(dāng)事人陳述可見(jiàn)，姜偉與海天公司在《居間合同書(shū)》中雖未明確所謂委托姜偉協(xié)調(diào)案涉工程相關(guān)事宜的具體內(nèi)容，但在該合同中明確約定居間服務(wù)有無(wú)完成以案涉項(xiàng)目有無(wú)中標(biāo)為依據(jù)，居間報(bào)酬的支付亦以中標(biāo)時(shí)間為時(shí)點(diǎn)。而姜偉認(rèn)為其已完成居間合同義務(wù)的理由包括，海天公司系通過(guò)姜偉的協(xié)調(diào)才承接案涉工程，在進(jìn)行招投標(biāo)程序之前即已獲得實(shí)際施工人的身份，并實(shí)際開(kāi)始施工。案涉工程邀請(qǐng)招標(biāo)程序中共有三位投標(biāo)人，其中，金陵建工由姜偉聯(lián)系并作為委托代理人參與投標(biāo)，而姜偉并非金陵建工工作人員，系借用金陵建工的名義參與投標(biāo)活動(dòng)。此外，江蘇建工以及張安心均確認(rèn)，在案涉工程招標(biāo)過(guò)程中，投標(biāo)人之一江蘇建工的經(jīng)辦人張安心并非江蘇建工工作人員，所謂參與投標(biāo)系應(yīng)陳勇鈞的要求在文件上履行簽字手續(xù)。據(jù)此，姜偉以及海天公司之間居間合同內(nèi)容實(shí)質(zhì)上違反了《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》的強(qiáng)制性規(guī)定，嚴(yán)重?cái)_亂建筑市場(chǎng)秩序，法院據(jù)此認(rèn)定案涉居間合同無(wú)效。
分析總結(jié)
根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，在工程招標(biāo)中，投標(biāo)人應(yīng)積極響應(yīng)積極響應(yīng)招標(biāo)要求，堅(jiān)持公平、公正、公開(kāi)原則參與到招標(biāo)中，居間人協(xié)助投標(biāo)人通過(guò)串通投標(biāo)的方式獲得工程，該行為明顯違法招標(biāo)投標(biāo)法的相關(guān)規(guī)定，擾亂了公平投標(biāo)秩序，也破壞了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。居間人通過(guò)參與、實(shí)施串通投標(biāo)的違法行為促成居間合同訂立，嚴(yán)重?cái)_亂了建設(shè)市場(chǎng)秩序，此行為違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，由此居間合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。
除上述情形外，根據(jù)《合同法》第五十二條所規(guī)定的其他無(wú)效情形，應(yīng)當(dāng)注意的是，如果居間合同的內(nèi)容與地方性法規(guī)、行政規(guī)章及其他管理性規(guī)定相悖，并不當(dāng)然無(wú)效。若合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，違反法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定時(shí)，才會(huì)被認(rèn)定為當(dāng)然無(wú)效。
在建筑工程領(lǐng)域，居間行為并未被現(xiàn)行法律所禁止，
